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你的家庭收入,要多少年才能买上一套房?_财经频道_东
发布日期:2020-06-15 06:58   来源:未知   阅读:

今天看了一个很有意思的统计数据,50个典型城市2019年的房价收入比。房价收入比,通常是用这个城市的住房的户均平均市价,除以户均家庭收入。通俗理解,一个家庭当前收入,要多少年,才能买到所在城市的一套房子。我很少关注官方公布的各种统计数据,因为我发现普通人总是会“被平均”,讲真,普通人想要快速达到阶级跃迁,有一定的难度。但梦想总要有的,万一它实现了呢?

自从我开始懂得打理自己的债务问题后,活得也越来越清楚。初看到这个数据时,我脑海里浮现的第一感觉是,这个概念如此接近「市盈率」的概念。市盈率,也是衡量一个企业当年盈利,要多少年能买下企业。通过观察,比较有意思的是,不同城市的房价收入比,差距巨大:北上广深普遍房价收入比比较高,「市盈率」高达20-30倍。但有的城市,市盈率只有6倍,例如长沙。我们很容易就联想到,是不是市盈率越低的城市,房地产投资价值越高呢?其实也不一定。

过去10年,北上广深的房价涨幅还是比很多二三线城市房价涨幅高一些。很多城市的房地产,市盈率始终都比较高。这也是有原因的,比如说有的城市市政管理能力强,所在城市GDP增长速度高,人口净流入,人均可支配收入增长速度快。可能当前的房价/收入比值高,但过几年,收入增长速度快,说不定房价收入比就降低下来了。同样的,还有一种风险,就是当地的人均可支配收入增长速度下滑,甚至负增长。当前看起来房价收入比低,但过几年还被动提高了,例如部分人口净流出的地区。如果真的要利用房价收入比,可以结合当地城镇居民人均可支配收入增长速度来计算。这就是房地产中的估值方法:房价收入比/当地城镇居民人均可支配收入增长速度。发展快的城市,住宅的市盈率平均水平也高。

正好我近两年的时间有在配置一定的基金,还特地去挑了一些知识学习。房地产的估值跟股票市场投资其实也有一定相似之处。例如消费、医药、中概股等优秀行业,长期的市盈率中枢,都是在20-30倍上下。低的时候也很少低于20倍,高的时候在30-40倍左右。美股市场也是如此,例如美股科技股的代表纳斯达克100,市盈率多在25-30倍之间。这个数值,恰好跟一线城市房地产的房价收入比差不多。而大部分更广阔的二三线城市,房价收入比在8-15倍居多。我们可以把一线城市,北上广深的房地产,看成是优秀行业指数,优秀行业享有更高的成长、更高的估值。大部分的二三线城市,就是普通的行业、或者宽基指数,房价收入比也跟一般的指数差不多。估值的时候,通常像一个城市的房价收入比,是跟自己的历史比较,而不是跟其他城市比较。如果城市房价收入比处于自身历史低位,且当地人均可支配收入增长速度良好,那这个城市的房地产整体可能也会比较便宜。即便是同一个城市的房地产,不同地区投资价值差别也比较大,例如地铁、学区等因素对房价也有较大影响。

不管你是否正打算投资房地产,或者已经下水想要调整,刚好利用国家官方公布的统计数据,给自己一个思考的方向。当然如果你是刚需族,还是以生存为要,毕竟“房住不炒”基调未变,未来有可能也有实力做房地产方面的投资的话,这或将是一个思考的小支点。

从一个小小的数据能联系到已经发生在自己身上的事,是一种很充实的感觉。生命在于运动,不单纯是身体层面,还在于精神世界。当代年轻人的焦虑,从树立终身成长的思维开始破除。今天你是否还在焦虑?看样子,你还没有忘我地投入学习哇。愿热爱学习的我们都能被世界温柔以待。

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